Brandveiligheid in een gehuurd magazijn: wie is waarvoor verantwoordelijk

Waarom deze vraag zo vaak misgaat

De vraag komt bijna altijd op hetzelfde moment. Er staat een controleur in de hal, of de verzekeraar vraagt om rapporten, en niemand kan zeggen wie de brandmeldinstallatie laat onderhouden.

De verhuurder wijst naar het huurcontract. De huurder wijst naar de servicekosten. Beiden hebben deels gelijk, en precies daar zit het probleem.

Brandveiligheid in een gehuurd pand wordt namelijk niet door een enkele regel verdeeld, maar door drie regimes die andere vragen beantwoorden. Wie ze door elkaar haalt, komt er niet uit.

De kortste samenvatting: het huurcontract bepaalt wie de rekening krijgt, de wet bepaalt wie de boete krijgt, en dat zijn niet altijd dezelfde partij.

Drie regimes die door elkaar lopen

Het eerste regime is de Arbowet. Die richt zich tot de werkgever en gaat over de veiligheid van werknemers op de arbeidsplaats.

Het tweede is het bouw- en gebruiksrecht, sinds de Omgevingswet vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dat verdeelt de eisen tussen de eigenaar van het bouwwerk en de gebruiker ervan.

Het derde is het huurrecht, boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met wat u zelf in de huurovereenkomst hebt afgesproken. Dat gaat over onderhoudsplichten en kosten tussen twee private partijen.

De verwarring ontstaat doordat een afspraak in het derde regime niets verandert aan uw positie in het eerste. Contractueel kunt u van alles regelen, maar de Arbeidsinspectie leest uw huurcontract niet.

Wat de Arbowet bij u neerlegt

De Arbeidsomstandighedenwet kent maar een geadresseerde voor het overgrote deel van de verplichtingen: de werkgever. Niet de eigenaar, niet de beheerder, niet de verhuurder.

Artikel 3 verplicht u tot een veilige werkomgeving. Artikel 5 tot een risico-inventarisatie waarin het brandrisico is beoordeeld. Artikel 15 tot bedrijfshulpverlening.

Daaronder concretiseert het Arbobesluit de eisen. Hoofdstuk 3 gaat over de arbeidsplaats: vluchtwegen, nooduitgangen, noodverlichting en brandbestrijdingsmiddelen die doeltreffend en beschikbaar moeten zijn.

Er staat nergens dat die verplichting vervalt als u huurt. Werkt uw blusmiddel niet, dan is dat uw probleem tegenover de inspecteur, ook als de verhuurder het onderhoud had moeten regelen.

Wat u wel hebt, is verhaal. U kunt de kosten en de schade civielrechtelijk bij de verhuurder neerleggen. Dat is een andere procedure, met een ander tempo, en het lost de situatie op de werkvloer op dat moment niet op.

Wat het Bbl bij de eigenaar neerlegt

Het Besluit bouwwerken leefomgeving vervangt sinds 2024 het Bouwbesluit. Het maakt onderscheid tussen eisen aan het bouwwerk en eisen aan het gebruik ervan. Voorzieningen op het terrein, zoals de bluswatervoorziening en de opstelplaatsen, horen daarbij doorgaans aan de kant van de eigenaar.

De bouwkundige eisen richten zich in de kern tot de eigenaar. Brandcompartimentering, weerstand tegen branddoorslag, de aanwezigheid en breedte van vluchtroutes en de aanwezigheid van de vereiste installaties horen daarbij.

De gebruikseisen richten zich tot degene die het bouwwerk gebruikt. Vluchtroutes vrijhouden, deuren niet blokkeren, de installaties in werkende staat houden tijdens gebruik en het aantal aanwezige personen niet overschrijden.

Voor bepaalde gebruiksvormen is een gebruiksmelding nodig. Die doet in de regel de gebruiker, dus u, en niet de verhuurder.

Praktisch betekent dit: de verhuurder levert een pand dat bouwkundig deugt, u gebruikt het zoals het bedoeld is. Zet u het brandcompartiment vol met lithium-ion-accu's, dan schuift het risico naar u.

Wat het huurcontract wel en niet regelt

De meeste bedrijfsruimte in Nederland wordt verhuurd op basis van een ROZ-model met algemene bepalingen. Daarin staat standaard een verdeling van onderhoudsplichten.

De hoofdregel in het Burgerlijk Wetboek is dat de verhuurder gebreken verhelpt, artikel 7:206, en dat kleine en dagelijkse herstellingen voor de huurder zijn, artikel 7:217. In de ROZ-bepalingen wordt die verdeling verder in het nadeel van de huurder uitgewerkt.

Wat het contract regelt, is wie betaalt en wie een onderhoudscontract sluit. Wat het niet regelt, is wie er bij een ongeval of een controle wordt aangesproken.

Lees daarom altijd twee dingen na. Ten eerste welke installaties tot het gehuurde behoren. Ten tweede welke onderhouds- en keuringsplichten expliciet zijn benoemd, en welke er dus niet in staan.

Wat er niet in staat, is in de praktijk het probleem. Niet omdat er dan niets hoeft, maar omdat beide partijen ervan uitgaan dat de ander het doet.

De verdeling per onderdeel

Onderstaande verdeling is de gangbare praktijk bij bedrijfsruimte. Het is geen wet, en uw contract kan ervan afwijken. Gebruik het als checklist bij het nalezen.

De rechterkolom is uw minimum, ongeacht wat er in het contract staat. De linkerkolom is wat u moet opvragen en bewaken, want u wordt erop aangesproken.

Let op de noodverlichting. Die staat vaak in geen van beide contracten expliciet genoemd en is daardoor de voorziening die het vaakst jaren zonder controle hangt.

De demarcatielijst als oplossing

De demarcatielijst is de eenvoudigste manier om deze discussie voor te zijn. Het is een bijlage bij de huurovereenkomst met per voorziening vier kolommen: eigendom, onderhoud, keuring en kosten.

Maak de lijst bij aanvang van de huur, niet als er iets misgaat. Bij aanvang is het een half uur werk en heeft niemand er belang bij om te schuiven.

Neem in elk geval alle regels uit de tabel hierboven op, aangevuld met de RWA-installatie, de droge blusleiding en de brandwerende doorvoeringen.

Voeg bij elke regel toe wie het rapport aanlevert en binnen welke termijn. Zonder die kolom hebt u een verdeling zonder bewijs, en bij een controle telt alleen het bewijs.

Wat u bij aanvang van de huur opvraagt

Behandel de start van een huurperiode als een overdracht van een dossier, niet alleen van een sleutel.

Vraag minimaal op: het meest recente onderhoudsrapport van de brandmeldinstallatie en het ontruimingsalarm, het inspectierapport van de sprinkler, de NEN 1010-oplevering of de laatste inspectie van de vaste elektrische installatie, en het onderhoudsrapport van de noodverlichting.

Vraag daarnaast de tekeningen van de brandcompartimentering op. Zonder die tekening weet u niet welke wand u niet mag doorboren, en dat is de meest gemaakte fout bij het inrichten van een gehuurde hal.

Controleer of er een gebruiksmelding voor het pand ligt en of die past bij wat u er gaat doen. Een melding op basis van een vorige gebruiker met een ander gebruik dekt uw situatie niet.

Zet alles wat u krijgt meteen in uw keuringskalender, met de vervaldatum en de verantwoordelijke partij erbij.

Bedrijfsverzamelgebouw en gedeelde ruimtes

In een bedrijfsverzamelgebouw komt er een laag bij. Naast uw eigen unit zijn er gemeenschappelijke ruimtes, en die worden beheerd door de eigenaar of door een vereniging van eigenaren.

Uw eigen unit is en blijft uw arbeidsplaats. Alles wat de Arbowet van u vraagt, geldt daar onverkort, inclusief blusmiddelen, noodverlichting en BHV.

Voor de gedeelde delen is de vraag wie coordineert. Een gezamenlijke vluchtroute is alleen bruikbaar als alle huurders hem vrijhouden, en een ontruiming werkt alleen als de BHV-organisaties van elkaar weten.

Leg dat vast in een gezamenlijk ontruimingsplan met een coordinerende partij. Wie dat overslaat, heeft in elke unit een keurig ontruimingsplan en in het gebouw als geheel geen enkele afstemming.

Wat uw verzekeraar hiervan vindt

De verzekeraar volgt geen van beide wettelijke regimes. Die stelt eigen eisen in de polis, en die eisen zijn vaak strenger dan de wet.

Denk aan een verplichte inspectie van de elektrische installatie volgens SCIOS Scope 10, aan eisen aan de opslaghoogte, aan afstanden tot de gevel of aan een certificaat voor de sprinklerinstallatie.

Die eisen staan in uw polis en niet in het huurcontract. Als de verhuurder de installatie beheert, moet u de verzekeringseisen dus doorgeven en de rapporten opvragen.

Bij schade toetst de verzekeraar aan de polis. Dat de verhuurder nalatig was, is voor de dekking van uw eigen schade niet automatisch een excuus. Wat verzekeraars concreet eisen, staat in ons artikel over verzekeringseisen voor brandbeveiliging.

Als de verhuurder niets doet

De praktische route bestaat uit drie stappen, en de volgorde is belangrijk.

Meld het gebrek eerst schriftelijk, met een concrete omschrijving en een redelijke termijn. Een appje aan de beheerder is geen ingebrekestelling.

Neem ondertussen een tijdelijke maatregel op de werkvloer. Werkt de brandmeldinstallatie niet, dan organiseert u tijdelijk toezicht of een brandwacht. De veiligheid van uw mensen wacht niet op de juridische uitkomst.

Blijft herstel uit, dan biedt artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek onder voorwaarden ruimte om zelf te laten herstellen en de kosten te verrekenen. Laat dat juridisch toetsen voordat u het doet, want de ROZ-bepalingen beperken die mogelijkheid vaak.

Documenteer elke stap. Bij een controle of na een incident is een dossier waaruit blijkt dat u hebt gemeld, gerappelleerd en tijdelijk gemitigeerd, het verschil tussen nalatigheid en overmacht.

Vijf fouten die u vaak ziet

De eerste is aannemen dat de verhuurder de blussers keurt omdat ze er al hingen bij oplevering. Wie ze niet heeft aangeschaft, heeft daarmee nog geen onderhoudscontract.

De tweede is denken dat een contractuele afspraak de Arbowet-verantwoordelijkheid verplaatst. Dat kan niet, en dat is precies waarom deze fout duur is.

De derde is het niet opvragen van de compartimenteringstekening, waarna er een leiding of kabelgoot door een brandwerende wand gaat.

De vierde is de noodverlichting vergeten, omdat die in geen enkel contract met naam wordt genoemd.

De vijfde is het gebruiksdossier laten ontbreken terwijl het onderhoud wel loopt. Onderhoud zonder logboek is bij een controle lastig aantoonbaar.

In vijf stappen op orde

Begin met het naast elkaar leggen van uw huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de lijst met installaties in het pand.

Maak daarna een demarcatielijst met vier kolommen per voorziening: eigendom, onderhoud, keuring en kosten. Laat die door beide partijen ondertekenen, ook als de huur al jaren loopt.

Vraag vervolgens alle bestaande rapporten op en zet de vervaldata in de keuringskalender, met per regel de partij die het rapport moet leveren.

Leg de rechterkolom van de tabel hierboven vast in uw eigen beheer: blusmiddelen, vluchtwegen, BHV en het logboek. Dat is het deel dat sowieso bij u ligt.

Plan tot slot een jaarlijkse controle waarin u de lijst met de verhuurder doorloopt. Een demarcatielijst die na drie jaar niet meer klopt met de installaties in het pand, levert dezelfde discussie op als helemaal geen lijst.